Ogni qualvolta durante l’assemblea condominiale occrra deliberare interventi sulle parti comuni, è necessario comprendere se si tratti di manutenzione straordinaria o innovazione, anche ai fini dei quorum di delibera. Spesso la spesa elevata per una manutenzione straordinaria, porta alcuni condomini contrari a definirla innovazione, affinchè occorra un quorum maggiore per la sua approvazione (due terzi dei millesimi di proprietà).
La seconda sezione civile della Corte di cassazione , con l’ordinanza n. 5663 del 04/03/2024 ha chiarito il criterio per distinguere una manutenzione straordinaria da un’innovazione: se si sostituisce un bene (o un servizio comune) vetusto e/o malfunzionante con un bene similare si tratta di manutenzione straordinaria (per esempio la ristrutturazione della centrale termica). Pur magari trattandosi di un intervento con un costo elevato, la sostituzione della centrale termica con una più recente, non comporta innovazione ma bensì manutenzione straordinaria.
Per innovazione si intende invece l’introduzione di nuove modalità di progettazione e di produzione di servizi; significa fondamentalmente creare un cambiamento positivo nello stato di cose esistente o, in relazione significato letterale della parola, alterare l’ordine delle cose stabilite per far cose nuove. Un esempio di innovazione è l’installazione di un impianto ascensore dove non esistente oppure l’introduzione di un servizio di vigilanza dove assente. Le innovazioni devono poi essere valutate non solo nella loro generalità ma anche della spesa (gravose) e/o voluttuarie (se possibile o meno l’uso separato e le relativa comproprietà per esempio).
Non tutte le innovazioni sono comunque consentite: assegnare eventuali posti auto in esubero solo ad una determinata categoria di condomini (per esempio solo achi possiede una seconda auto) non è consentito perchè contrario alla normativa. Un’innovazione di questo tipo renderebbe una parte comune non usufruibili a qualche condomino. Lo scavo nel sottosuolo per realizzare un interrato privato, non è consentito perchè potrebbe mettere a rischio la stabilità dell’edificio.
Questi sono solo alcuni esempio, l’argomento innovazioni risulta essere di natura particolarmente complessa e, opportunamente distinto dalla manutenzione straordinaria, merita sicuramente un ulteriore approfondimento.